משבר הקרקעות בירושלים – הזדמנות היסטורית לפיתרון ולבניין ירושלים

בעקבות הכתבה שפורסמה בשבוע שעבר על מחלוקת הנדל"ן המורכבת סביב הקרקעות ההיסטוריות במרכז ירושלים, הובאו לידיעתנו פרטים חדשים שמציגים פן נוסף על העניין כולו.

נזכיר, כי בלב ירושלים למעלה מ-500 דונם של קרקעות ועליהן מתגוררות כ-900 משפחות - בשכונות טלביה, רחביה וניות. על קרקעות אלה נבנו גם נכסים לאומיים שערכם לאומי ברמה שלא תסולא בפז, ובהם לדוגמה חלק ממוזיאון ישראל, בית הכנסת הגדול והיכל שלמה, מרכז בגין, תיאטרון החאן, וכן קרקעות ציבוריות בעלות ערך אדיר דוגמת עמק המצלבה, שטחים בגן הפעמון, ועוד ועוד.

בכתבה שפירסמנו בשבוע שעבר ניתן תיאור של עתירה לבג"צ שהגישו חלק מהדיירים כנגד הקק"ל, עיריית ירושלים וגורמים נוספים ובהם בעלי הקרקע הנוכחיים, ובה הובאו טענותיהם, מדוע על הקק"ל לממש אופציה להארכת חוזי חכירה ביחס לקרקעות אלה. בעיקר, ניתן היה להבין שישנו סיכון ממשי ביחס לעתידן של הקרקעות האלה וכי הן עלולות ליפול בידי זרים.

קרקעות אלו אכן היו בידי הפטריארכיה היוונית, אבל הבעלים של הקרקעות כיום הם כולם יהודים(!), רובם יראי שמיים שומרי תורה ומצוות, שהשלימו את רכישת העסקה בממון רב בתחילת 2024, לאחר תחילת מלחמת שמחת תורה, בין היתר מתוך רצון להבטיח השקעות בישראל ובירושלים. נזכיר, כי באותם ימים כאוטיים של ראשית המלחמה הייתה עצירה משמעותית בפעילות המשקית, אך הם בחרו לפעול להמשך בניין ופיתוח ירושלים דווקא.

על הובלת העניין עומד גארי ברנט, יזם נדל"ן יהודי-אמריקאי שומר מצוות, מהבולטים ביזמי הנדל"ן בניו יורק ובארצות הברית, העומד בראש חברת 'אקסטל'. בשיחות איתו הוא מדגיש כי ירושלים, בירת הנצח של העם היהודי, היא עיר שהוא מרגיש אליה מחוייבות אישית וציונית. הוא רוצה שהנכדים שלו יראו את העיר הזו פורחת ומשגשגת, והבחירה להשקיע בירושלים דווקא בסוגייה מורכבת זו, היא מתוך אמונה גדולה ביכולת להביא לפתרון הטוב ביותר לכולם – ובעיקר להבטיח את בניין ירושלים לדורות.

מנכ"ל החברה בישראל, אבישי קראוס, שהיה בעבר בכיר ברמ"י ובמשרד ראש הממשלה, אומר שתחת ניהולו – כך הוא מדגיש - החברה מבקשת להפוך את הקרקעות בלב העיר לעוגן של פיתוח הוגן ואחראי, ומעל הכל להביא לפתרון העניין במסגרת הסכם שיהיה הצלחה לכל המעורבים, ובתוכם הדיירים.

הצעה עם שקט נפשי לדיירים

כבר כיום, מתנהל דיאלוג עם הדיירים, ובמסגרתו מציעה אקסטל מודל יוצא דופן: כל דייר בקרקעות בשכונות רחביה וטלביה יזכה לפינוי בינוי שבמסגרתו הוא יזכה לפי בחירתו לקבלת בעלות מלאה או להארכת חכירה ארוכה לתקופה של 75 שנה. למעשה, אין עוד כל מחסום בפני הדיירים שמעוניינים להתקדם, להשיא את ערך נכסיהם במיידי וללא תלות באף גורם אחר, ולהפסיק את ירידת ערך הנכסים שלהם.

"המטרה שלנו היא לסיים עשרות שנים של חוסר ודאות. אנו מאמינים שכל דייר צריך לדעת שהבית שלו באמת שלו, ושצריך למצוא איזון נכון בין זכות הבעלות לבין האינטרס החשוב של הדיירים", מסבירים באקסטל. חשוב לציין כי משמעות קבלת ההצעה היא הבטחה מיידית, שלא תלויה בחקיקה, בהליכים משפטיים, או בשום גורם אחר של זכויות הדייר בדירתו והסרת כל חשש עתידי. לאחר שנים ארוכות סוף סוף נראה שמתקדמים בכיוון הנכון  .

באקסטל מציינים, כי ההצעה כבר מעוררת עניין רחב. מאות דיירים כבר הצטרפו ורבים אחרים כבר הביעו נכונות עקרונית להצטרף. אחד מהם הוא יעקב מיכלין, בן 50, חובש כיפה סרוגה, המתגורר בשכונת רחביה. "כשראינו שאקסטל רכשו את הקרקעות, הבנתי את העוצמה הפיננסית ואת היכולות שלהם, ראיתי את הפרוייקטים שלהם במנהטן, ואמרתי לעצמי שאם גוף כזה בא למקום כמו ירושלים, הוא יבצע שם עבודה רצינית", מספר יעקב.

"קנינו את הנכס, מתוך הבנה שבעלי הקרקע החדשים ישדרגו את כל המתחם. לא צריך להיות איש נדל"ן כדי לראות את הבניינים מסביב ולהבין את הפוטנציאל של התחדשות עירונית. מפגישות שערכנו עם אקסטל התרשמנו, שיש להם כוונה לקדם פרוייקטים מרשימים. עכשיו, כשמבטיחים לא רק בעלות מלאה, אלא גם דירה חדשה ומשודרגת, וכמעט בלי הוצאה מיידית, זו הצעה הוגנת מאוד שתאפשר לנו ליהנות מדירה משודרגת באחת השכונות הטובות בירושלים״.

אבל חשוב מכך - ההצעה כוללת גם התחייבות ברורה מצד החברה: כל הסדר עתידי שיגיעו אליו לפתרון העניין כולו מול הקק"ל שישפר את מצב הדיירים אל מול ההצעה הנוכחית, יחול גם על מי שכבר חתם.

המו״מ עם קק״ל הוא ההזדמנות הגדולה לירושלים ולבעלי הדירות

בשורה גדולה עשויה לצאת מהמו"מ שמתנהל מול הקק"ל ולהביא לגאולה שלמה של קרקעות אלה.

כך, לפי פרסומים מן העת האחרונה, שלא הוכחשו על ידי החברה או על ידי הקק"ל, נראה כי ישנו מתווה מעשי לפיתרון הסוגייה, גם ביחס לדיירים וגם ביחס לשטחים והנכסים הלאומיים.

התפתחות דרמטית במסגרת ההבנות המתגבשות, היא  שככל הנראה אקסטל הסכימה לבקשת הקק"ל להבטיח לדיירים הארכת חכירה מתחדשת, כאשר התקופה הראשונה היא ל-99 שנה. זאת, במחיר של 5.5% מערך הקרקע בלבד – באופן התואם לקרקע מדינה ובאופן שמייתר את הצעת החוק שתקועה בעניין כבר שנים מטעם מטה החוכרים. זכויות הבניה יישארו בידי החברה שתקדם בתיאום עם הדיירים, בכפוף להסכמתם ולפי בחירתם ובמועד שירצו התחדשות עירונית (פינוי בינוי וכדו').

בכך תוסר באופן מלא 'החרב המתהפכת' מעל ראשם של הדיירים; הדירות ישובו לערכן המלא; והם יוכלו לזכות לקידום בהתחדשות עירונית עם החברה, בעלת הקרקע.

אבל כאמור ישנן עוד קרקעות שנדרש לוודא שמעמדן מוסדר: הנכסים הלאומיים וקרקעות הציבור הרחבות. בהקשר זה נודע לנו, כי בין הצדדים נדונה אפשרות לפיה – לבקשת הקק"ל – אקסטל תעניק את הבעלות בהם לציבור ולקק"ל, תמורת סיום חוזי החכירה במועד שייקבע לכך. הדבר עולה בקנה אחד עם הצהרות מן העבר לפיה החברה מבינה שלצד פיתוח וראיית העתיד של ירושלים, יש לשמר את אופייה המיוחד ולהבטיח ערכי מורשת לדורות.

משמעות הדברים היא, שגם בקרקעות ובנכסים הלאומיים הערכיים (להם גם ערך כלכלי משמעותי מאוד), יובטח הסדר אופטימלי לתועלת הציבור, ויבוא לציון גואל.

אל מול העתירה שהוגשה נגד הקק"ל נמסר: "לצערנו גורמים שונים ובעלי אינטרס דוחפים להגשת תביעות שלא יסייעו בפיתרון הסוגייה. הנושא אף הוסבר לדיירים במספר מפגשים. קק"ל תמשיך לפעול בעניין תוך בחינת ושמירת כלל האינטרסים הציבוריים הנוגעים לכך". למעשה, לאור האמור, לא ברורה מטרת העתירה שכן נראה שהצדדים הרלוונטיים פועלים להביא לפתרון ראוי. החוק והעתירה עלולים לעלות לציבור מיליארדים.

מנגד, וכפי שפורט בהרחבה בשבוע שעבר, ארגון 'מטה החוכרים' מתנגד להצעה מטעמיו, ודוחף לקידום הצעת חוק בטענה שהיא זו שתגן על הדיירים מפני אובדן זכויותיהם, ועל כן הוא זה שהגיש את העתירה. היוזמה להצעת החוק נתקלת בקשיים משפטיים שונים, ולמעשה היא מתגלגלת עוד משנת 2014, מפני שנראה שהיא פוגעת בזכויות הקניין באופן משמעותי ביותר, ואלה כידוע מוגנות בחוק יסוד. מומחים בתחום כמו שמאי המקרקעין הבכיר קובי ביר, מסבירים כי יש ספק גדול אם ישנה היתכנות אמיתית להצעת חוק מעין זו, ובכל מקרה המאבק ביחס אליה יארך שנים ארוכות בהן ערך הדירות יפחת עוד ועוד.

בכל מקרה, ההסדר המתגבש כעת עם הקק"ל, נותן את מה שנותנת הצעת החוק, בלי כל צורך בהתנצחות מיותרת: הארכת החכירה ל-99 שנה תמורת 5.5% מערך הקרקע, ואם כך דומה שיש לברך על המוגמר.

בסופו של דבר, ולאחר שסקרנו בהרחבה רבה את שני הצדדים, נראה שעל דבר אחד כולם מסכימים – יש צורך דוחק לקדם פתרון לעניין זה ונראה שבימים אלה ישנה הזדמנות של ממש לקק"ל לעשות זאת, ויפה שעה.