פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב הפכו בשנים האחרונות להזדמנות נדל"נית מבוקשת - גם עבור רוכשי דירות למגורים וגם עבור משקיעים. אבל עם ההזדמנות מגיע גם האתגר: תהליכי התכנון והאישורים נמשכים לא מעט, הבנייה עצמה מתפרשת על פני כמה שנים, והשינוי המשמעותי בסביבת הפרויקט - כמו פארקים, מבני ציבור ותשתיות - קורה לרוב רק בשלבים המאוחרים, ולעיתים אפילו אחרי האכלוס.
לכן, אחת השאלות החשובות שעולות היא מתי נכון לקנות דירה בפרויקט כזה: כבר בשלב התכנון הראשוני, באמצע הדרך כשהפרויקט נמצא בשלבי בניה, או דווקא בשלב האכלוס כשהכל כבר מוכן?
שלבי ההתחדשות העירונית - ומה המשמעות עבור הרוכשים
באופן כללי, תהליך ההתחדשות העירונית כולל ארבעה שלבים עיקריים:
- שלב התכנון: אישור תוכניות, הסכמים עם הדיירים, תיאום עם הרשות המקומית.
- שיווק מוקדם: פרסום הדירות למכירה עוד לפני תחילת עבודות הבנייה בפועל.
- ביצוע: התחלת עבודות בשטח, חפירות, בניית שלד.
- אכלוס: השלמת הפרויקט, מסירת הדירות לדיירים, השלמה של תשתיות סביבתיות ופיתוח הסביבה.
לכל אחד מהשלבים יש השפעה על מחיר הדירה, רמת הסיכון או הוודאות של הרוכש, והיכולת להבין כיצד תיראה הסביבה בסיום הפרויקט.
קנייה בשלב התכנון או השיווק המוקדם: יתרון במחיר, אתגר בסבלנות
בשלב שבו פרויקט קיבל את כל האישורים הנדרשים ויוצא לדרך, עוד לפני תחילת הבנייה, מוצעות הדירות לרוב במחירים נמוכים יחסית. מדובר בתמריץ לרוכשים להיכנס בשלב שבו אי-הוודאות גבוהה יותר: אי אפשר לראות בפועל את הדירה שקונים כי היא עוד לא נבנתה, וקשה לדמיין כיצד יראה המרחב הציבורי לאחר פיתוח התשתיות והסביבה. בנוסף, ייקח זמן רב, לעיתים אפילו מספר שנים לאחר שהתוכניות אושרו - עד שהרוכשים יוכלו לקבל את הדירות ששילמו עבורן. זה דורש סבלנות רבה, וגם תכנון כלכלי למספר שנים קדימה.
אבל מי שמוכן ויכול להמתין - יכול להרוויח. רכישה מוקדמת מעניקה לרוב גם מבחר דירות רחב יותר לבחירה, אפשרות להתאמה אישית גבוהה יותר, ופוטנציאל רווח משמעותי יותר עם סיום הבנייה והאכלוס.
קנייה בשלב הבניה: איזון בין ודאות למחיר
כאשר הבנייה כבר החלה, הקרקע נחפרה והשלד מתחיל להיחשף - רמת הוודאות עולה משמעותית. הרוכש יכול להתרשם מקצב ההתקדמות ואיכות העבודה, ולקבל תחושת וודאות גדולה יותר לגבי מועד הסיום והצלחת הפרויקט. המחירים בשלב הזה לרוב גבוהים יותר לעומת השלב המוקדם, אך עדיין נחשבים אטרקטיביים ביחס למחירים הסופיים שצפויים להיקבע עבור הדירות לאחר האכלוס. עם זאת, ההיצע מצטמצם מכיוון שמגוון דירות עם ביקוש גבוה יחסית כבר נמכרו בשלב המוקדם.
קנייה בשלב האכלוס: רואים את הדירה בעיניים, אבל משלמים יותר
מי שמעדיף ודאות מלאה - יכול לרכוש דירה בפרויקט שבנייתו כבר הסתיימה, בשלב האכלוס בפועל. היתרון ברור: הכל כבר קיים ונראה לעין. אפשר לבחון את איכות הבנייה, להרגיש את האווירה בשכונה, להבין את נתיבי התחבורה הקיימים ואלה שחודשו, לבחון את חיי הקהילה ולדעת בדיוק מה מקבלים. בנוסף, אין צורך לחכות יותר. הדירה מוכנה למגורים ותוכלו להיכנס אליה או להעמיד אותה להשכרה באופן מיידי. עם זאת - מחיר הדירה מושפע בהתאם. הדירות שזמינות בשלב הזה לרוב יקרות יותר, והבחירה מוגבלת.
מה כדאי לבדוק לפני שמקבלים החלטה?
מעבר לשלב שבו נמצא הפרויקט, חשוב לבחון גם את ההקשר הרחב יותר:
- האם ההתחדשות העירונית במסגרתה נבנה הפרויקט - מהווה חלק ממהלך כולל של העירייה ותקבל את תמיכתה בשדרוג תשתיות והמרחב הציבורי?
- מי היזם, מה הניסיון שלו בפרויקטים דומים, ומה רמת השקיפות מול הרוכשים?
- אילו תשתיות צפויות לקום באזור בשנים הקרובות - גם אחרי שהפרויקט יאוכלס?
- מה קורה בשכונות הסמוכות - מבחינת פיתוח, תחבורה, מוסדות חינוך ושירותים?
במקרים רבים, חלק מהשדרוגים במרחב הציבורי - כמו פארקים, שבילים, מבני ציבור או תחבורה עתידית - מתבצעים גם בשלבים המאוחרים של הפרויקט או רק לאחר אכלוסו בפועל. לכן, כדאי לבחון לא רק את מה שקיים בשטח, אלא גם את מה שמתוכנן לקרות.
פרויקטים של התחדשות עירונית שנעשים כחלק ממעטפת תכנונית רחבה - כמו אלה של אקרו נדל"ן - מציעים הרבה יותר מנכס נדל"ן בלבד: הם משתלבים במרחב אורבני מתחדש שכולל פתרונות תחבורה, שטחי ציבור, עירוב שימושים וקשר הדוק לקהילה המקומית. הבחירה בפרויקט כזה מספקת ביטחון גדול יותר לגבי ההתפתחות של הסביבה וערך הדירה גם בטווח הארוך.
אקרו נדל"ן ופרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב: כך תבחרו נכון
פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב בהובלת אקרו נדל"ן התחדשות עירונית - נמצאים במגוון שלבי תכנון, שיווק ובניה. כל אחד מהם מציע לכם אפשרות לרכישה בעיתוי שונה, בהתאם לצרכים, לאופק ולתקציב שלכם.
כך למשל, בשכונת קריית שלום, אקרו מקדמת תכנית פינוי-בינוי רחבת היקף, הנמצאת בשלב תכנון מוקדם. הפרויקט אושר בוועדות התכנון, אך טרם החל שיווקו בפועל. זהו שלב שמתאים לרוכשים עתידיים שמעוניינים לעקוב אחרי התקדמות התכנון, ולהיערך לרכישה בשלב המוקדם מיד עם תחילת שיווק הפרויקט - כשהמחירים עדיין נמוכים יחסית ומבחר הדירות לרכישה מגוון.
בנוסף, בפרויקט GO YAFO TEL AVIV של אקרו נדל"ן בשכונת יפו ג', הדירות כבר נמצאות בשלב השיווק. זהו שלב אידיאלי למי שמבקשים להיכנס לפרויקט בתחילתו - עם מפרט ברור ויכולת לבחור מתוך מגוון רחב יחסית של דירות. מדובר בשכונה שעוברת תהליך עומק של התחדשות, עם תכנון לשילוב קהילתי בין האוכלוסייה הקיימת לאוכלוסייה החדשה, שטחי מסחר, נגישות תחבורתית גבוהה ועוד מגוון יתרונות.
בצפון-מזרח העיר, בשכונת נווה שרת, נמצא פרויקט YARD של אקרו נדל"ן כבר בשלב ביצוע פעיל - והבנייה שלו בעיצומה. זוהי הזדמנות לרכישה מתוך מלאי דירות ממשי בפרויקט שמתפתח בשטח, הכולל שילוב של מגורים ומסחר. מי שמעדיפים לראות בעיניים את התקדמות הפרויקט - ולא רק להסתמך על הדמיות - יוכלו לראות כיצד הפרויקט משתלב בפועל סביבה הקיימת, ולהעריך כיצד הוא ישפיע על פיתוחה.
אין שלב אחד שנכון לכולם - אבל יש שלב שמתאים לכם
הבחירה באיזה שלב לרכוש דירה בפרויקט של התחדשות עירונית תלויה במטרות, בתקציב, וביכולת להתמודד עם חוסר ודאות. כל שלב מציע הזדמנויות ואתגרים, והשאלה האמיתית היא - מה חשוב לכם יותר?
רוכשים שמבקשים למקסם את הרווח על פני זמן - יעדיפו כניסה בשלב מוקדם ורכישה במחיר נמוך יחסית. מי שמחפשים שקט נפשי וודאות גבוהה – אולי יעדיפו לבחור בפרויקט שכבר אוכלס. ואחרים ימצאו את האיזון הנכון בשלב הביניים כשהפרויקט הנמצא בבניה, והתמונה מתחילה להתבהר.
כך או כך, כדאי לזכור שהתחדשות עירונית היא לא רק פרויקט נדל"ן בודד - אלא חלק מתהליך עירוני רחב שמשנה את הסביבה העירונית ומשפר את איכות החיים.