בעלי דירות רבים נתקלים לא אחת בקושי משמעותי כאשר שוכר לא משלם את דמי השכירות ויש לפנות אותו מהמושכר. במצב כזה עולה השאלה באיזה הליך משפטי יש לנקוט - האם לפנות להליך מהיר של פינוי מושכר, או להגיש תביעה רגילה במסגרתה ניתן גם לפנות את השוכר וגם לתבוע את דמי השכירות.
ההבדלים המרכזיים בין שני סוגי ההליכים משמעותיים, וננסה לסייע לכם להבין מהו המסלול המשפטי שמתאים עבור המקרה שלכם.
המאמר מובא מטעם המרכז המשפטי לפינוי שוכרים, גוף משפטי המתמקד בליווי בעלי נכסים בהליכי פינוי מושכר, תוך יישום אסטרטגיה משפטית ייעודית שמטרתה השבת החזקה בנכס בזמן הקצר ביותר האפשרי.
מהם ההבדלים העיקריים בין תביעה רגילה לבין תביעה לפינוי מושכר?
אנו מקבלים לא מעט פניות מבעלי דירות ששואלים אותנו מה הם יכולים לעשות בשביל לפנות שוכר שלא משלם את דמי השכירות, ובאיזה הליך משפטי כדאי להם לבחור כדי לבצע זאת בצורה הטובה ביותר.
באופן כללי ניתן לבחור בין שני הליכים משפטיים: תביעה רגילה שכוללת גם את פינוי השוכר וגם את התביעה הכספית או תביעה לפינוי מושכר שכוללת רק פינוי של השוכר מהדירה.
מהניסיון המצטבר של המרכז המשפטי לפינוי שוכרים, בחירת ההליך המשפטי משפיעה באופן ישיר על משך הזמן עד לפינוי בפועל ועל היקף הנזק הכלכלי שנגרם לבעל הנכס.
אתם בטח שואלים את עצמכם מהם ההבדלים בין שני ההליכים?. נפרט בקצרה את ההבדליים העיקריים שחשוב לדעת:
- מהירות ההליך – בתביעה לפינוי מושכר ההליך מהיר יותר מאשר בתביעה רגילה. מדוע? מכיוון שבתביעה לפינוי מושכר תובעים רק את פינויו של השוכר מהדירה ולא מצרפים לתביעה גם חובות כספיים או תביעות אחרות שיש למשכיר נגד השוכר ובכך מצמצים את ההליך המשפטי ולא מרחיבים את הבירור שלו. בנוסף, תקנות סדר הדין האזרחי תוחמות ומקצרות את המועדים להגשת כתבי טענות של הצדדים ואת מועד מתן פסק הדין שניתן ע"י בית המשפט בתביעה לפינוי מושכר ביחס להליך רגיל.
- הסעדים המבוקשים – כפי שציינו, בתביעה לפינוי מושכר תובעים אך ורק את פינויו של השוכר מהדירה לעומת תביעה רגילה שבה אפשר לתבוע גם את פינויו של השוכר וגם את החובות הכספיים או הנזקים האחרים שנגרמו.
- כתבי טענות – במסגרת תביעה לפינוי מושכר, השוכר (הנתבע) לא יכול להגיש תביעה שכנגד נגד בעל הדירה באותו הליך ובנוסף אינו יכול להגיש הודעה לצד שלישי. לעומת זאת, בתביעה רגילה, השוכר יכול להגיש תביעה שכנגד נגד בעל הדירה לגבי טענות שיש לו כנגדו וכן הודעה לצד שלישי. המועד להגשת כתב הגנה בתביעה לפינוי מושכר קצר במחצית מהזמן שיש לנתבע להגיש כתב הגנה בתביעה רגילה, 30 ימים בתביעת פינוי מושכר לעומת 60 ימים בתביעה רגילה.
האם ניתן לערער על פסק דין שניתן בתביעה רגילה ובתביעה לפינוי מושכר?
אז אחרי שהבנו מהם ההבדלים העיקריים בין תביעה רגילה לבין תביעה לפינוי מושכר, כעת נשאלת השאלה האם ניתן לערער וכיצד על פסק דין שניתן בכל אחת מהתביעות. אז באופן כללי, ניתן לומר שהליך הערעור בתביעה רגילה ובתביעה לפינוי מושכר הוא די דומה מבחינת הערכאה שאליה מערערים.
בשתי התביעות, הערעור מוגש לערכאה שמעל הערכאה שנתנה את פסק הדין, כלומר מאחר ותביעות לפינוי מושכר נידונות בבית משפט השלום, הערעור יוגש לבית המשפט המחוזי.
בפועל, בעלי נכסים רבים אינם מודעים לכך שהגשת ערעור אינה מעכבת בהכרח את ביצוע פסק הדין לפינוי, נקודה קריטית בניהול נכון של הליך פינוי מושכר.
גם אם מוגש ערעור אין זה גורם בהכרח לעיכוב בביצוע פסק הדין, כך שאם ניתן פסק דין בתביעת פינוי מושכר לפינוי השוכר, בעל הדירה יכול בינתיים לפעול לפינוי השוכר באמצעות ההוצאה לפועל. ככל שהשוכר ירצה למנוע את פינויו מהדירה עד שתינתן החלטה בערעור שהוגש, הוא יוכל לנסות להגיש בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין.
חשוב לציין כי ערעור על פסק דין לפינוי מושכר הוא עניין נדיר מאוד, שכותב מאמר זה נתקל בו פעמים ספורות מאוד בתקופה של מעל 20 שנה. הסיבה היא שלצורך הגשת ערעור יש להפקיד כספים בקופת בית המשפט להבטחת הוצאות המשכיר ולשלם אגרה לבית המשפט, מחסום כלכלי שהשוכר הממוצע לא ירצה לשאת בו, בפרט שברוב המוחלט של המקרים סיכוייו בערעור כמעט ולא קיימים.
מהו סכום האגרה אותו משלמים בתביעה רגילה לעומת תביעה לפינוי מושכר?
כאשר אנו מתלבטים האם להגיש תביעה רגילה לפינוי השוכר בצירוף סעדים נוספים כגון פיצויים כספיים וכו' לעומת תביעה רק לפינוי השוכר, חשוב לקחת בחשבון גם את סכום האגרה שאותו נצטרך לשלם לבית המשפט במסלול שבו נבחר.
בעוד שבתביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר נדרש לשלם אגרת בית משפט שתסתכם בסכום קבוע שעומד כעת על 755 ש"ח, בתביעה רגילה לפינוי שוכר בהליך רגיל שבו נרצה גם לצרף פיצויים כספיים למשל, אנו נדרש לשלם אגרה שמורכת מהסעדים שאנו תובעים ונגזרת מהאגרה הגבוהה ביותר מבין הסעדים שיתבעו.
"כמעט ברוב המקרים המוחלט, מומלץ להפריד בין הליך פינוי המושכר לבין הסעדים הכספיים וזאת כדי לגדוע את הנזק שגדל כל העת כתוצאה מההחזקה של השוכר בנכס ולתבוע את השוכר על הנזק הכספי שהוא נמצא מחוץ לנכס ", מסביר עו"ד אלי מור, העומד בראש המרכז המשפטי לפינוי שוכרים.
תביעה רגילה או תביעה לפינוי מושכר: כיצד נדע לבחור?
כפי שראינו, ישנם הבדלים בין תביעה רגילה לבין תביעה לפינוי מושכר ובמקרה של שוכר שלא משלם או מסרב לפנות את המושכר, כמעט תמיד מומלץ לפנות את להגיש תביעה לפינוי מושכר ולתבוע את יתר הנזקים לאחר מכן.
המרכז המשפטי לפינוי שוכרים מלווה לקוחות רבים בהליכי פינוי שוכרים ובפתרון מחלוקות בתחום הנדל"ן, תוך התאמת האסטרטגיה המשפטית לכל תיק באופן אישי. אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר ולתאם פגישת ייעוץ בה נבחן יחד את האפשרויות המשפטיות העומדות לרשותכם.