רז מור
תוכן ממומן ע"י ישראכרט
כדאי לקנות עכשיו דירה? התשובה, כפי שאולי ניחשתם, אינה חד משמעית ותלויה בגורמים משתנים ומתגלגלים כמו תחזית מחירי הדירות ב-2024 ומצב שוק הנדל"ן בעקבות המלחמה.
במצב של אי ודאות גדולה מומלץ בדרך כלל להתבונן במה שכבר קרה ולנסות להקיש ממנו עד מה שעשוי לקרות. שוק הנדל"ן נכנס לאוקטובר 2023 בחולשה מסוימת, שנבעה בעיקר מהריבית הגבוהה במשק שהרתיעה רבים מרכישת דירה עקב ריבית המשכנתאות הגבוהה. במקביל, נפגעה מהותית גם היכולת של ענף הנדל"ן, הממונף מטבעו, ליטול אשראי במחירים סבירים - גם כאן, בגלל הריבית הגבוהה.
בהמשך באה מלחמת "חרבות ברזל" ב-7 באוקטובר - ושוק הנדל"ן הישראלי נכנס למצב של הלם, קיפאון מוחלט. רבים מאתרי הבנייה נסגרו או הושבתו חלקית מאחר שהפועלים הפלסטינים שלהם לא יכלו לבוא לעבודה. במקביל, הירידה במחירי הדירות שהחלה עוד לפני המלחמה, נמשכת ומגיעה כבר עד 10% בחלקים מסוימים של הארץ.
יש לכך כמה סיבות טובות: כאמור, הריבית הגבוהה - אך לא רק היא. הירידה החדה בפעילות הכלכלית והחשש מכניסה למיתון ומשבר כלכלי, גורמים לישראלים רבים לשבת על הגדר בכל הנוגע להתחייבות כלכלית חשובה. רכישת דירה, כידוע, היא ההתחייבות הכלכלית הגדולה ביותר שרובנו נעשה, אם בכלל, בימי חיינו.
מעבר לאי הוודאות הכלכלית, יש גם את עניין שכר הדירה בערים השונות, שקצב הירידה שלו אף התגבר מתחילת המלחמה - שוב, עקב חשש מכניסה להתחייבויות ארוכות טווח כמו חוזה שכירות. בשוק הדירות להשקעה, ירידה בשכירות פירושה לחץ ישיר על מחירי הדירות כלפי מטה. השרשרת (המעגלית) נראית כך: תחילה יורד שכר הדירה, בעקבותיו יורדת הכדאיות להחזיק דירות שכורות, אחר כך יורדים הביקושים לדירות שכורות - וכפועל יוצא מכך יורד המחיר של דירות אלו.
מחירי הדירות ימשיכו לרדת?
שוק הנדל"ן נמצא כעת בנקודת שפל ומחירי הנדל"ן יורדים, זאת עובדה. עכשיו נשאר רק לשאול שאלת מפתח: עד מתי? מי שסבור שאנחנו בקרקעית הירידה הנוכחית, ישקול ברצינות לקנות דירה עכשיו. אבל מי שסבור שהירידה במחירי הדירות רק החלה או אפילו שאי הוודאות כעת גדולה מכדי להעריך מה יקרה - צפוי להמשיך לשבת על הגדר.
בואו נבחן שני תרחישים אפשריים. בתרחיש הראשון, המלחמה תסתיים בניצחון ישראלי ברור, עם פתרונות ראויים ובני קיימא בצפון ובדרום, שיאפשרו חזרת תושבים והתפרצות של הביקושים הכבושים, הנובעים מהביקוש הטבעי לדיור (כ-60 אלף דירות בשנה). במקביל נראה עלייה של יהודים מרחבי העולם עקב התפרצות האנטישמיות במדינות רבות וגם ירידה חדה בהתחלות הבנייה, עקב הקיפאון בענף הנדל"ן. כל אלה יובילו לתוצאה שבה מחירי הדירות יחזרו לעלות בבום, לבטח באזורי הביקוש שבין גדרה לחדרה ומי שלא יקנה דירה עכשיו עלול להפסיד הזדמנות גדולה.
בתרחיש השני, המלחמה תסתיים ללא פתרונות חד משמעיים בצפון ואולי גם בדרום. מפונים רבים יחששו לחזור לבתיהם וישראל תגלוש למיתון עמוק, שיפגע עוד יותר בענף הבנייה המוכה ממילא גם כיום. מי שמיהר ויקנה דירה היום, ירגיש שעשה את טעות חייו שלא חיכה לראות לאן נושבת הרוח. בין לבין קיימים גם תרחישי ביניים רבים, שבהם לא הכול טוב או לא הכול רע, שישפיעו גם הם בהתאם לנתונים על מחירי הדירות.
הון עצמי ראשוני
בכל מקרה, קניית דירה אינה תלויה רק בעיתוי, במצב שוק הנדל"ן 2024 וברמת מחירי הדירות. כדי לקנות דירה, הרוכשים חייבים גם להיות מסוגלים להעמיד הון עצמי ראשוני לרכישה: 25% לכל הפחות ממחיר הדירה או ערך הנכס (הנמוך מבניהם), 30% למשפרי דיור ו-50% לרוכשי דירה להשקעה. זה אומר הרבה כסף במזומן, שיחייב קונים רבים לשקול לקחת הלוואה. במקרה כזה אפשר לשקול הלוואה חוץ בנקאית* להעמדת ההון העצמי ראשוני. למה חוץ בנקאית? כדי לא להסתבך באובליגו (סך ההתחייבויות) מול הבנק "שלכם", שממנו אולי גם לקחתם את המשכנתא.
אם לקחתם הלוואה חוץ בנקאית, נסו לראות מה באפשרותכם לעשות מול הגוף המלווה בעניין הריבית. אמנם, הריבית בישראל עדיין גבוהה, אבל בנק ישראל כבר התחיל להוריד אותה והציפיות הן שיהיו הורדות ריבית נוספות בשנה הנוכחית ובשנה הבאה.
סיכום
בכל מקרה, בעיתוי רכישת הדירה צריכים להילקח בחשבון גם שיקולים אישיים, כמו רצון לגור בדירה בבעלות ולא בשכירות ושאיפה לגור בדירה חדשה לחלוטין ו/או בפרויקט, שכונה או סביבה נחשקים. אחרי הכול, רכישת דירה היא במקרים רבים התלכדות של הזדמנויות ורצונות בשוק הדיור ובחייהם הפרטיים של הרוכשים.
*המלווה ישראכרט מימון בע"מ. בכפוף לאישור המלווה ותנאיה. אי עמידה בפירעון ההלוואה או האשראי עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
**תקופת ההלוואה היא מ18-100 תשלומים.
***הפרסום איננו מהווה הצעה ו/או התחייבות למתן הלוואה/אשראי.
****מידע כללי בלבד. אין לראות באמור משום המלצה ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא.