הסטטיסטיקה מלמדת כי כ-15% מבעלי הנכסים יתקלו בשוכר בעייתי במהלך תקופה של שנה עד שבע שנות השכרה. במקרים כאלה, הליך פינוי חוקי ויעיל הופך להיות הכרחי, על מנת להגן על זכויות המשכיר ולמנוע נזקים כספיים נוספים.
מדוע אסור לפנות שוכר בכוח ואיך מתחיל ההליך החוקי?
אחד הכללים הבסיסיים ביותר בדיני מקרקעין קובע כי אסור לבעל נכס לעשות דין לעצמו. משמעות הדבר היא שאסור למשכיר לפנות שוכר בכוח, גם אם השוכר מפר את הסכם השכירות באופן בוטה. פעולות כגון ניתוק חשמל ומים, החלפת מנעולים או כניסה לנכס ללא הסכמת השוכר, מהוות עבירה על החוק ועלולות להוביל לתביעה אזרחית ואף להליך פלילי כנגד המשכיר.
פעולות אלו, המכונות "סעד עצמי", אסורות בתכלית האיסור, ועלולות להעמיד את המשכיר בעמדה נחותה משפטית, גם אם השוכר הפר את ההסכם. המשכיר עלול למצוא את עצמו נתבע על ידי השוכר בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מהפינוי הלא חוקי, ואף עלול להיעצר בגין שימוש בכוח או פלישה לנכס.
הדרך החוקית היחידה לפנות שוכר שמפר את הסכם השכירות היא באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט. תביעה זו, המכונה גם תביעת פינוי דייר, היא הליך משפטי מזורז שמטרתו להשיב את החזקה בנכס לידי המשכיר.
בישראל, תביעות פינוי מושכר מתבררות בדרך מהירה ויעילה יחסית לשאר ההליכים המשפטיים. בדרך כלל, בית המשפט יקיים דיון בתביעה תוך כ-60 יום מהגשתה, ובסיומו ייתן פסק דין המורה לשוכר לפנות את הנכס.
חשוב להבין כי תביעת פינוי מושכר מתמקדת אך ורק בשאלה אחת: למי יש את הזכות להחזיק בנכס? בית המשפט בוחן את הסכם השכירות, בודק האם ההסכם הופר או הסתיים, והאם המשכיר זכאי לבטל את ההסכם ולדרוש את פינוי השוכר.
במסגרת הליך זה, בית המשפט אינו שוקל שיקולים נוספים, כגון מצבו הכלכלי או האישי של השוכר. גם אם מדובר בשוכר שהוא הורה יחידני, משפחה מרובת ילדים או אדם מבוגר, אין לכך השפעה על ההכרעה בתביעת הפינוי. בית המשפט יתמקד אך ורק בשאלה המשפטית: האם השוכר הפר את ההסכם, והאם המשכיר זכאי לקבל צו פינוי?
לכן, חשוב להיערך להליך המשפטי בצורה יסודית ומקצועית. יש להציג בפני בית המשפט את כל הראיות הרלוונטיות, כגון הסכם השכירות, מכתבי התראה שנשלחו לשוכר, וכל מסמך אחר שיכול לתמוך בטענת המשכיר.
בנוסף, מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, אשר יוכל לייצג את המשכיר בבית המשפט ולסייע לו להשיג את צו הפינוי המיוחל. זכרו, תחילת ההליך החוקי של פינוי מושכר היא הדרך הבטוחה והיעילה ביותר להשבת הנכס לידיכם.
מה קורה לאחר קבלת פסק דין וכיצד גובים חובות?
לאחר שבית המשפט נתן פסק דין לפינוי השוכר, השלב הבא הוא לוודא שהפסק הדין אכן מיושם. פסק הדין קובע כי על השוכר לפנות את הנכס בתוך תקופה מסוימת, אשר נקבעת על ידי בית המשפט. במידה והשוכר אינו מפנה את הנכס מרצונו בתום התקופה שנקבעה, המשכיר נדרש לפנות להוצאה לפועל.
הוצאה לפועל היא הגוף המוסמך מטעם המדינה לאכוף פסקי דין. במקרה של פינוי מושכר, ההוצאה לפועל אחראית על ביצוע הפינוי הפיזי של השוכר מהנכס. חשוב להדגיש כי הליך זה עוסק אך ורק בפינוי הנכס, ואינו קשור לגביית חובות כספיים שהשוכר חייב למשכיר.
הליך הפינוי בהוצאה לפועל מתבצע בליווי משטרתי ובסיוע קבלן פינוי מורשה. הקבלן אחראי על הוצאת חפציו של השוכר מהנכס והעברתם למקום אחסון, בעוד שהמשטרה אחראית על שמירת הסדר הציבורי ומניעת הפרות חוק.
במקביל להליך הפינוי, או לאחר סיומו, המשכיר יכול לפעול לגביית החובות הכספיים שהשוכר חייב לו. חובות אלו יכולים לכלול דמי שכירות שלא שולמו, נזקים שנגרמו לנכס, הוצאות משפטיות ועוד.
לצורך גביית החובות, המשכיר יכול להגיש תביעה כספית נפרדת לבית המשפט. בתביעה זו, המשכיר יצטרך להוכיח את גובה החוב, באמצעות הצגת הסכם השכירות, חשבוניות, חוות דעת מומחה ועוד.
בנוסף, המשכיר יכול לפעול לגביית החוב באמצעות מימוש בטחונות שהשוכר העמיד לרשותו, כגון ערבות בנקאית או שטר חוב. כמו כן, ניתן לפתוח תיק הוצאה לפועל לגביית החוב, ולנקוט בהליכים שונים כנגד השוכר, כגון עיקול חשבונות בנק, עיקול משכורת או עיקול רכוש.
חשוב לציין כי גביית חובות משוכר סרבן יכולה להיות משימה מורכבת וממושכת. לכן, מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום הגבייה, אשר יוכל לסייע למשכיר למצות את כל האפשרויות העומדות לרשותו, ולהגדיל את הסיכויים להשבת החוב במלואו.
סיכום והמלצות
לסיכום, התמודדות עם שוכר בעייתי היא אתגר לא פשוט עבור כל משכיר. פעולה מהירה ונכונה היא קריטית לצמצום הנזקים הכספיים ולשמירה על זכויות המשכיר. חשוב לזכור כי אסור לפעול בכוח או לבצע פעולות עצמאיות לפינוי השוכר, אלא יש לפעול בהתאם להוראות החוק. מומלץ מאוד להיוועץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ופינוי מושכר, אשר יוכל להעניק ייעוץ משפטי מקצועי וללוות את המשכיר לאורך כל ההליך. הליך הפינוי החוקי מספק דרך ברורה ויעילה להשבת החזקה בנכס ולתבוע את הנזקים שנגרמו למשכיר.