מתי כדאי לשקול מחזור משכנתא?
ישנם מספר מצבים בהם מחזור משכנתא יכול להיות צעד חכם ומשתלם. אחד המצבים הנפוצים ביותר הוא כאשר הריבית במשק יורדת באופן משמעותי. אם לקחתם משכנתא בריבית גבוהה יחסית, וישנה כעת אפשרות לקבל משכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר, מחזור המשכנתא יכול לחסוך לכם סכום כסף ניכר.
מצב נוסף בו כדאי לשקול מחזור משכנתא הוא כאשר המצב הכלכלי שלכם משתנה. אם חלה ירידה בהכנסות בעקבות פיטורים, גירושין, יציאה לפנסיה או כל סיבה אחרת, מחזור משכנתא יכול לאפשר לכם להקטין את התשלומים החודשיים ולהתאים אותם למצבכם החדש. מצד שני, אם חלה עלייה בהכנסות, תוכלו למחזר את המשכנתא לתקופה קצרה יותר ולסיים אותה מוקדם יותר. מחזור משכנתא מעניק גמישות ויכולת להתאים את המשכנתא למציאות הכלכלית המשתנה.
סיבה נוספת שבגינה אנשים רבים מחליטים למחזר את המשכנתא שלהם היא הרצון לשנות את אורך תקופת המשכנתא. לדוגמה, זוג צעיר שלקח משכנתא ל-30 שנה ומעוניין כעת לסיים אותה מהר יותר, יכול למחזר את המשכנתא ל-15 או 20 שנה. לעומת זאת, משפחה שרוצה להקטין את התשלומים החודשיים יכולה למחזר את המשכנתא ל-40 שנה. מחזור משכנתא מאפשר להתאים את משך המשכנתא לשלב החיים וליכולת הכלכלית, אך חשוב לזכור שככל שמגדילים את תקופת המשכנתא, משלמים יותר ריבית לאורך השנים.
אם ערך הנכס שלכם עלה משמעותית מאז שלקחתם את המשכנתא, תוכלו לנצל זאת באמצעות מחזור משכנתא. ישנם גם מקרים בהם אנשים ממהרים לקחת משכנתא בתנאים לא משתלמים מלכתחילה, עקב חוסר ניסיון או לחץ זמן ובמקרים כאלה, מחזור משכנתא יכול להיות הזדמנות לתקן את הטעות ולמצוא תנאים טובים יותר. גם בחירה לא נכונה של תמהיל המשכנתא יכולה להיות סיבה טובה למחזר את המשכנתא.
חשוב גם להיות עם האצבע על הדופק ולעקוב אחר שינויים בשוק הריביות ובמצבכם הכלכלי האישי וכן שינויים צפויים ברגולציה או במדיניות בנק ישראל עשויים להשפיע על תנאי המשכנתאות בעתיד.
איך מתבצע תהליך מחזור משכנתא בפועל?
תהליך מחזור משכנתא מורכב ממספר שלבים ברורים. הצעד הראשון הוא להעריך האם מחזור משכנתא אכן מתאים לכם. כדי לעשות זאת, עליכם להגדיר את המטרה שלכם. האם אתם רוצים להקטין את ההחזרים החודשיים? להגדיל אותם? להגדיל את סכום המשכנתא? לאחר שהגדרתם את המטרה, תוכלו לבחון את תנאי המשכנתא הקיימת שלכם ביחס לתנאי המשכנתא שניתן להשיג בשוק כיום.
כדי להשוות את תנאי המשכנתא הקיימת שלכם ולהעריך את האפשרויות לשיפור התמהיל במסגרת מחזור, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה. באופן עקרוני, אתם יכולים לבחון את התנאים הקיימים ולהשוותם באופן עצמאי אל החלופות השונות הזמינות בשוק המשכנתאות. עם זאת, יועץ משכנתאות יוכל לסייע לכם להבין מה לחפש וכיצד להשוות בין ההצעות השונות.
בכל מקרה, כדאי תמיד לכלול בסקר השוק שלכם גם הגשת בקשה לבנק שבו מתנהלת המשכנתא הקיימת שלכם. בנוסף, חשוב לזכור כשמבצעים השוואת הצעות מול הבנקים השונים למשכנתאות, לבקש שכל אחד מהבנקים יוציא עבורכם אישור עקרוני למשכנתא.
שלב מחזור המשכנתא עצמו מתבצע על פי השלבים הבאים: מסירת הודעה בכתב לבנק בו מתנהלת המשכנתא הנוכחית על רצונכם לבצע פירעון מוקדם, עריכת ייפוי כוח נוטריוני, ביצוע בדיקת שמאות לנכס המשועבד, הסדרת רישום הערת האזהרה על הנכס בטאבו, הסדרת רישום הנכס המשועבד מול רשם המשכונות, פנייה לעורך דין למילוי הצהרה על אי בעלות על נכס נוסף למגורים, תשלום על פתיחת תיק משכנתא וחתימה על תיק המשכנתא, רכישת ביטוח משכנתא לטובתו של הבנק המלווה או עדכון את מסלול הביטוח הקיים.
כפי שניתן לראות, מדובר בלא מעט צעדים למיחזור המשכנתא באופן עצמאי. עם זאת, החדשות הטובות הן שמי ששוכר את שירותיו של יועץ משכנתאות פטור מהצורך לטפל בכל הבירוקרטיה הזו בכוחות עצמו. מומלץ להיעזר במומחים של וידר משכנתאות, אשר יכולים לסייע לכם בכל שלבי התהליך.
אילו עלויות כרוכות במחזור משכנתא ומאילו טעויות להימנע?
מחזור משכנתא כרוך בעלויות שונות, כגון עמלת הפירעון המוקדם שהבנק גובה כאשר מסלקים חלק או את כל יתרת המשכנתא לפני הזמן שנקבע. בנוסף לעמלת הפירעון המוקדם, ישנן גם הוצאות נלוות לקבלת משכנתא חדשה, הכוללות עמלת פתיחת תיק, שכר טרחת עורך דין מקרקעין, עלות בדיקת שמאות ועוד. עלות נוספת שיש לקחת בחשבון היא עלות ייעוץ משכנתאות.
אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא להתמקד רק בריבית החדשה, בלי לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות. טעות נוספת היא לא להשוות הצעות מבנקים שונים. חשוב לפנות למספר בנקים ולקבל הצעות שונות, כדי שתוכלו לבחור את ההצעה הטובה ביותר עבורכם. אל תסתפקו בהצעה הראשונה שאתם מקבלים, ותמיד תנסו לנהל משא ומתן כדי לקבל תנאים טובים יותר.
טעות נפוצה נוספת היא לא להעריך נכון את החיסכון לטווח ארוך. מחזור משכנתא יכול לחסוך לכם כסף בטווח הקצר, אך חשוב לבדוק גם את החיסכון הצפוי לטווח הארוך. בנוסף, חשוב להימנע מלהמעיט בערך המורכבות של תהליך המחזור. מחזור משכנתא דורש הבנה של שוק המשכנתאות, ידע בחישובים פיננסיים ויכולת ניהול משא ומתן.
לבסוף, חשוב להימנע מקבלת החלטות על בסיס מידע חלקי או רגשות, וכן להימנע מלמהר בתהליך המחזור.
האם מחזור משכנתא מתאים לכם ומה הצעד הבא?
לסיכום, מחזור משכנתא עשוי להיות כלי פיננסי רב עוצמה שיכול לחסוך לכם כסף רב ולשפר את הגמישות הפיננסית שלכם, אך מדובר בהחלטה מורכבת שדורשת שיקול דעת מעמיק ובדיקה קפדנית של כל האפשרויות.
לפני קבלת החלטה, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה שיסייע לכם לבחון את הכדאיות של המהלך ולהתאים את המשכנתא לצרכים ולמטרות שלכם.